撤辣重振樓市　內地客摩拳擦掌

「我們決定即日起，撤銷所有住宅物業需求管理措施！」港府自2009年起接連推出樓市辣招以遏抑炒風，施行15年，終於在今年2月28日，隨財政司司長陳茂波公布財政預算案當日撤銷，撤辣後樓市氣氛持續熾熱。

根據美聯物業估計數字，3月一手樓盤成交量達4200宗，較2月升逾14倍，創1998年後單月新高；而反映二手樓盤價格的中原城市領先指數顯示，撤辣後一個月的指數達147.08點，比2月撤辣前後一星期的144.192點反彈約2%。樓市全面撤辣後，吸引不少內地專才和港漂在港置業，也有內地投資者趁低吸納。受訪經紀表示，要把握機會，利用小紅書等內地社交媒體吸納新客戶。

記者｜謝書羲　雷海盈　編輯｜勞潤淋　攝影｜勞潤淋　謝書羲　雷海盈

五折出售内地物業 專才家庭在港上車

35歲的馮小姐來自安徽合肥，她的丈夫從事資訊科技行業，去年6月成功獲批 「專才（輸入內地人才計劃）」來港工作，她以受養人身分帶同兩名女兒於去年7月來港，一直在沙田以16,000元租屋住。撤辣翌日，他們火速以約600萬元購入沙田區一個400多尺的私人屋苑二手單位。

馮小姐表示，來港前已打算置業，但按「減辣」前的稅率，他們要在樓價基礎上，額外繳付各15%的買家印花稅及新住宅印花稅。去年10月政府宣佈減辣，推出「先免後徵」 政策，她表示，當時已有意買樓，但當時剛來港忙於安頓，無暇置業，因此一直觀望。今年2月公佈撤辣後，她與先生擔心房價會再有變動，錯過入市時機，於是當機立斷購買了與月租房同屋苑的兩房單位，不需要重新適應居住環境，亦方便女兒上學。

馮小姐大學畢業後在大學任職物理教師，曾與丈夫在內地擁有兩套房產。決定移居香港後，他們將其全部變賣 ，其中一套物業更砍至市價近一半放售，以應付在港心儀單位的首期。她現時仍未在港找到穩定工作，雖然新屋每月約一萬多元的供款與租房時相若，但生活開支僅能依靠先生的收入。

「（經濟）壓力肯定是有的，香港整體樓價真的很高。」

馮小姐稱來港置業是考慮到日後女兒的教育及發展。她認為香港的讀書壓力較輕，相比內地沒那麽「卷（過度競爭）」。另外，夫妻二人是基督徒，希望孩子能入讀香港的基督教學校。她坦言，目前內地的就業情況不利於年長的職業女性，而她又正處於「35歲這道坎」，隨著年齡增長很有可能被迫離職，再就業亦有難度，她相信香港的就業機遇會比在內地好。

「趁自己還沒有這麼老，出來看一看。」

馮小姐現時在小紅書不時分享在港生活、買樓心得等，更建立了超過200人的「香港買房交流群」，讓內地同胞在群組互通買樓消息，包括在港買樓注意事項、比較各大銀行按揭計劃等。

為子留港鋪路 家長南下「睇樓」

同樣在小紅書分享在港買樓經歷的，還有52歲來自西安的Kiko。為了兒子能在香港找個安樂窩，留意到香港撤辣後，她特意南下「睇樓」。Kiko的兒子從香港科技大學畢業後想留港發展，他現時租住太子一幢60年樓齡的單位 ，房子隔音差且通風欠佳，租金亦對他造成頗大的財政負擔，故Kiko希望趁著撤辣時機幫兒子置業。Kiko 買樓預算約600萬，希望買到兩房單位，同時方便兒子上班。來港幾天她看了 深水埗區曉柏峰、Belgravia Place及奧運站利奧坊首隅等 新盤，因價錢問題暫未入手。Kiko認為，香港最吸引之處是「國際性」，「依然是離世界最近的一方水土」，街道也乾淨整潔，香港於她而言是一個魅力無邊的城市。

九龍區樓盤成交量登頂 「新香港人」與內地買家積極入市

中原地產東南中九龍區營業董事李玉祥表示，撤辣後全港近四千宗一手成交量中，九龍區佔超過三千宗，單是Seasons Place、Belgravia Place和泰峯三個新盤就超過1,200宗成交。李稱，撤辣後有不少內地買家買入本地新樓，當中不乏來自江西、廣東、上海以至新疆等地的客人，部份買家已取得高才通或香港身份證，李定義他們為「新香港人」，估算撤辣後新盤的成交數字中，有近六成是屬「新香港人」和內地人 。李推斷，大多「新香港人」是買樓自住，如果持內地身份證買樓，則八成屬投資者。

李玉祥分析，兩地「睇樓」習慣的差異促使本地「貨尾盤」取得不俗成交量。內地新盤大多在未完工時開放示範單位，讓客人實地參觀，而香港新盤大多屬樓花，示範單位多設於商場或商廈。相比下，內地客更傾向購買有現樓或有樓則參考的「貨尾盤」。「看21樓就買21樓，看17樓就買17樓」，能增加買家信心。例如位於啟德的「維港1號」於2021年開賣，撤辣後一個月內賣出約220個單位，是成交量最突出的貨尾盤。

本土地產經紀急速開拓內地市場

撤辣擴寬內地客源，本地地產中介趁機出招吸客。有本港大型地產代理在深圳福田設立香港樓盤買賣聯動店，除了做本地生意，亦掛牌做香港房產生意，幫忙解答內地客在港置業的問題，門店地產經紀估算，平均每天有十多人咨詢。

除了公司，亦有不少地產經紀以內地社交媒體招攬客人。28歲的Gina任職地產經紀6年，主要負責港島區樓盤。為拓展內地客市場，Gina於去年12月特意開設小紅書帳戶，分享香港樓盤資訊，現時有超過400粉絲。她表示，撤辣後睇樓人數明顯增加近一倍，現時平均每天有三至四個客人查詢，每三人中就有一人是內地客，而他們絕大部分都是先透過小紅書與她接觸，然後再轉用WhatsApp、微信等聯絡。她說小紅書未出現前，只能通過591、美聯網等香港房屋交易網站接觸內地客，或者客人直接到地產舖頭商談。

現在Gina會到不同樓盤拍短片和VR實景圖，除了可以上傳公司網頁供客人選購外，亦會親身出鏡介紹，利用小紅書發佈影片。她說現時觀看次數雖然不多，但始終是剛剛起步，依她觀察如果拍片拍得好，問盤人數也相對變多。

從事七年地產經紀的張先生今年1月也開始用小紅書作宣傳，發布放盤影片及樓盤資訊等。他表示，宣佈撤辣初期確實有不少內地人查詢 ，但現在已漸漸減少，平均每天只有一至兩宗。張先生現時的客人中，內地人與本地人的比例為七比三，他觀察到內地客睇樓時有幾處共通點，如喜歡設露台的開揚單位及交通方便，最好能10分鐘內便能步行到港鐵站。張生稱，撤辣後成交量多近一倍，比過往六年好，從前可能兩個月才有一宗成交，撤辣後一個月已做了兩單。

仲量聯行董事：料撤辣後交易高峰短期內持續

仲量聯行有限公司項目策略及顧問部資深董事李遠峰分析，自2009至2023年實施樓市辣招的14年間，一手盤單月成交高峰期始終徘徊在二千宗 ，而撤辣僅一個月就超過四千宗成交，是上一個高峰期的近兩倍，他坦言沒有預計到成交數字會如此強勢。他指，2月未撤辣時的成交量只有三百多宗， 反映樓市疲弱。但他認為撤辣後的成交數字反彈，令地產業界更受惠，特別是中介。

李遠峰認為撤辣只是一個即時性措施，因為撤辣後一個月的成交量已逐漸放緩，撇除全新盤推售，一手貨尾盤成交由每天一百多宗的高峰回落至約六十宗 ，跌近一半，亦要觀察利息走勢能否帶給市場新刺激。中原指數踏入4月已開始回落，反映樓市反彈勢頭亦後勁不繼，4月第二個周末，香港十大屋苑二手成交跌至單位數，是撤辣後首次。但李遠峰認為物業本身並非一個由短期角度作投資的資產，不用急於總結撤辣結果。

「每一個政策都要一些時間消化，不如『讓子彈飛』一會，不用急。」

李遠峰相信，撤辣是吸引內地客的短期誘因，香港最大的吸引之處是自由經濟。他解釋，內地仍有外匯管制的措施，限制國民每年只可以向外地及香港匯出五萬美元，令內地人士不易將資產向外移。「外匯管制對一些大灣區城市，例如深圳，仍是一個弱點。」他指當內地買家想擁有外匯資產分散投資風險，與美元掛鈎的香港物業資產便是其中選擇，加上香港現時樓價從高位下跌近兩成，美匯指數又在高息環境下表現強勢，這些都會促使內地投資者來港買樓。

香港2023-2024年的樓市減辣、撤辣前後印花稅稅率比較表

稅項	2023/9月或以前稅率	2023/10月減辣後稅率	2024/2月撤辣後稅率
額外印花稅（SSD）	物業在以下持有期內出售應課稅： 6個月或以內：20% 超過6個月、12個月或以內：15% 超過12個月但在36個月或以內：10%	物業在以下持有期內出售應課稅： 6個月或以內：20% 超過6個月、12個月或以內：15% 超過12個月但在24個月或以內：10%	撤銷
買家印花稅（BSD）	非本地永居或非首次置業者：15％ 外來專才：先徵後退*	非本地永居或非首次置業者：7.5％ 外來專才：先免後徵#	撤銷
新住宅從價印花稅（NRSD）	非本地永居或非首次置業者：15％ 外來專才：先徵後退*	非本地永居或非首次置業者：7.5％ 外來專才：先免後徵#	撤銷
從價印花稅（AVD）	/	/	根據買入價繳付稅率，最多付4.25%