撤辣重振樓市 內地客摩拳擦掌

「我們決定即日起,撤銷所有住宅物業需求管理措施!」港府自2009年起接連推出樓市辣招以遏抑炒風,施行15年,終於在今年2月28日,隨財政司司長陳茂波公布財政預算案當日撤銷,撤辣後樓市氣氛持續熾熱。

根據美聯物業估計數字,3月一手樓盤成交量達4200宗,較2月升逾14倍,創1998年後單月新高;而反映二手樓盤價格的中原城市領先指數顯示,撤辣後一個月的指數達147.08點,比2月撤辣前後一星期的144.192點反彈約2%。樓市全面撤辣後,吸引不少內地專才和港漂在港置業,也有內地投資者趁低吸納。受訪經紀表示,要把握機會,利用小紅書等內地社交媒體吸納新客戶。

記者|謝書羲 雷海盈 編輯|勞潤淋 攝影|勞潤淋 謝書羲 雷海盈

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撤辣後,日出康城新樓盤Seasons Place次輪開售仍人頭湧湧。(勞潤淋攝)

五折出售内地物業 專才家庭在港上車

35歲的馮小姐來自安徽合肥,她的丈夫從事資訊科技行業,去年6月成功獲批 「專才(輸入內地人才計劃)」來港工作,她以受養人身分帶同兩名女兒於去年7月來港,一直在沙田以16,000元租屋住。撤辣翌日,他們火速以約600萬元購入沙田區一個400多尺的私人屋苑二手單位。

馮小姐表示,來港前已打算置業,但按「減辣」前的稅率,他們要在樓價基礎上,額外繳付各15%的買家印花稅及新住宅印花稅。去年10月政府宣佈減辣,推出「先免後徵」 政策,她表示,當時已有意買樓,但當時剛來港忙於安頓,無暇置業,因此一直觀望。今年2月公佈撤辣後,她與先生擔心房價會再有變動,錯過入市時機,於是當機立斷購買了與月租房同屋苑的兩房單位,不需要重新適應居住環境,亦方便女兒上學。

馮小姐大學畢業後在大學任職物理教師,曾與丈夫在內地擁有兩套房產。決定移居香港後,他們將其全部變賣 ,其中一套物業更砍至市價近一半放售,以應付在港心儀單位的首期。她現時仍未在港找到穩定工作,雖然新屋每月約一萬多元的供款與租房時相若,但生活開支僅能依靠先生的收入。

「(經濟)壓力肯定是有的,香港整體樓價真的很高。」

馮小姐稱來港置業是考慮到日後女兒的教育及發展。她認為香港的讀書壓力較輕,相比內地沒那麽「卷(過度競爭)」。另外,夫妻二人是基督徒,希望孩子能入讀香港的基督教學校。她坦言,目前內地的就業情況不利於年長的職業女性,而她又正處於「35歲這道坎」,隨著年齡增長很有可能被迫離職,再就業亦有難度,她相信香港的就業機遇會比在內地好。

「趁自己還沒有這麼老,出來看一看。」

馮小姐現時在小紅書不時分享在港生活、買樓心得等,更建立了超過200人的「香港買房交流群」,讓內地同胞在群組互通買樓消息,包括在港買樓注意事項、比較各大銀行按揭計劃等。

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馮小姐在小紅書上建立「香港買房交流群」。(網上截圖)

為子留港鋪路 家長南下「睇樓」

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Kiko 現在內地生活。(受訪者提供)

同樣在小紅書分享在港買樓經歷的,還有52歲來自西安的Kiko。為了兒子能在香港找個安樂窩,留意到香港撤辣後,她特意南下「睇樓」。Kiko的兒子從香港的大學畢業後想留港發展,他現時租住太子一幢60年樓齡的單位 ,房子隔音差且通風欠佳,租金亦對他造成頗大的財政負擔,故Kiko希望趁著撤辣時機幫兒子置業。Kiko 買樓預算約600萬,希望買到兩房單位,同時方便兒子上班。來港幾天她看了 深水埗區曉柏峰、Belgravia Place及奧運站利奧坊首隅等 新盤,因價錢問題暫未入手。Kiko認為,香港最吸引之處是「國際性」,「依然是離世界最近的一方水土」,街道也乾淨整潔,香港於她而言是一個魅力無邊的城市。

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Kiko在小紅書分享來港睇樓經歷,帖文留言多是討論在港置業需要考慮的問題。( 小紅書截圖)

九龍區樓盤成交量登頂 「新香港人」與內地買家積極入市

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日出康城新樓盤Seasons Place次輪銷售會場,場內夾雜不少普通話,但仍已香港買家為主。(謝書羲攝)

中原地產東南中九龍區營業董事李玉祥表示,撤辣後全港近四千宗一手成交量中,九龍區佔超過三千宗,單是Seasons Place、Belgravia Place和泰峯三個新盤就超過1,200宗成交。李稱,撤辣後有不少內地買家買入本地新樓,當中不乏來自江西、廣東、上海以至新疆等地的客人,部份買家已取得高才通或香港身份證,李定義他們為「新香港人」,估算撤辣後新盤的成交數字中,有近六成是屬「新香港人」和內地人 。李推斷,大多「新香港人」是買樓自住,如果持內地身份證買樓,則八成屬投資者。

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中原地產東南中九龍區營業董事李玉祥指部分內地客未必有時間長期留港睇樓,偏向交由地產經紀處理事務,故成交得比較快。(謝書羲攝)

李玉祥分析,兩地「睇樓」習慣的差異促使本地「貨尾盤」取得不俗成交量。內地新盤大多在未完工時開放示範單位,讓客人實地參觀,而香港新盤大多屬樓花,示範單位多設於商場或商廈。相比下,內地客更傾向購買有現樓或有樓則參考的「貨尾盤」。「看21樓就買21樓,看17樓就買17樓」,能增加買家信心。例如位於啟德的「維港1號」於2021年開賣,撤辣後一個月內賣出約220個單位,是成交量最突出的貨尾盤。

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日出康城新盤Seasons Place銷售現場,會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀(左)與成交買家(右男女)合照。(雷海盈攝)

本土地產經紀急速開拓內地市場

撤辣擴寬內地客源,本地地產中介趁機出招吸客。有本港大型地產代理在深圳福田設立香港樓盤買賣聯動店,除了做本地生意,亦掛牌做香港房產生意,幫忙解答內地客在港置業的問題,門店地產經紀估算,平均每天有十多人咨詢。

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香港美聯物業與美聯中國為方便內地人在港置業,在深圳成立聯動店。 (勞潤淋攝)

除了公司,亦有不少地產經紀以內地社交媒體招攬客人。28歲的Gina任職地產經紀6年,主要負責港島區樓盤。為拓展內地客市場,Gina於去年12月特意開設小紅書帳戶,分享香港樓盤資訊,現時有超過400粉絲。她表示,撤辣後睇樓人數明顯增加近一倍,現時平均每天有三至四個客人查詢,每三人中就有一人是內地客,而他們絕大部分都是先透過小紅書與她接觸,然後再轉用WhatsApp、微信等聯絡。她說小紅書未出現前,只能通過591、美聯網等香港房屋交易網站接觸內地客,或者客人直接到地產舖頭商談。

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地產經紀Gina稱,她的團隊在撤辣後一個月的成交量達去年全年的兩成 ,成績屬同公司中上。(謝書羲攝)

現在Gina會到不同樓盤拍短片和VR實景圖,除了可以上傳公司網頁供客人選購外,亦會親身出鏡介紹,利用小紅書發佈影片。她說現時觀看次數雖然不多,但始終是剛剛起步,依她觀察如果拍片拍得好,問盤人數也相對變多。

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地產經紀Gina於西營盤翰林峰的放售單位拍攝VR實境畫面,便於在網上吸納新客。(勞潤淋攝)

從事七年地產經紀的張先生今年1月也開始用小紅書作宣傳,發布放盤影片及樓盤資訊等。他表示,宣佈撤辣初期確實有不少內地人查詢 ,但現在已漸漸減少,平均每天只有一至兩宗。張先生現時的客人中,內地人與本地人的比例為七比三,他觀察到內地客睇樓時有幾處共通點,如喜歡設露台的開揚單位及交通方便,最好能10分鐘內便能步行到港鐵站。張生稱,撤辣後成交量多近一倍,比過往六年好,從前可能兩個月才有一宗成交,撤辣後一個月已做了兩單。

仲量聯行董事:料撤辣後交易高峰短期內持續

仲量聯行有限公司項目策略及顧問部資深董事李遠峰分析,自2009至2023年實施樓市辣招的14年間,一手盤單月成交高峰期始終徘徊在二千宗 ,而撤辣僅一個月就超過四千宗成交,是上一個高峰期的近兩倍,他坦言沒有預計到成交數字會如此強勢。他指,2月未撤辣時的成交量只有三百多宗, 反映樓市疲弱。但他認為撤辣後的成交數字反彈,令地產業界更受惠,特別是中介。

Ubeat 大學線 撤辣 香港樓市 置業 内地客 買樓 仲量聯行有限公司項目策略及顧問部資深董事李遠峰 樓宇按揭貸款
仲量聯行有限公司項目策略及顧問部資深董事李遠峰指,內地客的樓宇按揭貸款比例會較低,可能一般香港買家可以做到接近七成,但內地客基本只能做六成,因而影響其購買力。(勞潤淋攝)

李遠峰認為撤辣只是一個即時性措施,因為撤辣後一個月的成交量已逐漸放緩,撇除全新盤推售,一手貨尾盤成交由每天一百多宗的高峰回落至約六十宗 ,跌近一半,亦要觀察利息走勢能否帶給市場新刺激。中原指數踏入4月已開始回落,反映樓市反彈勢頭亦後勁不繼,4月第二個周末,香港十大屋苑二手成交跌至單位數,是撤辣後首次。但李遠峰認為物業本身並非一個由短期角度作投資的資產,不用急於總結撤辣結果。

「每一個政策都要一些時間消化,不如『讓子彈飛』一會,不用急。」

李遠峰相信,撤辣是吸引內地客的短期誘因,香港最大的吸引之處是自由經濟。他解釋,內地仍有外匯管制的措施,限制國民每年只可以向外地及香港匯出五萬美元,令內地人士不易將資產向外移。「外匯管制對一些大灣區城市,例如深圳,仍是一個弱點。」他指當內地買家想擁有外匯資產分散投資風險,與美元掛鈎的香港物業資產便是其中選擇,加上香港現時樓價從高位下跌近兩成,美匯指數又在高息環境下表現強勢,這些都會促使內地投資者來港買樓。

香港2023-2024年的樓市減辣、撤辣前後印花稅稅率比較表

稅項 2023/9月或以前稅率 2023/10月減辣後稅率 2024/2月撤辣後稅率
額外印花稅(SSD)物業在以下持有期內出售應課稅:
6個月或以內:20%
超過6個月、12個月或以內:15%
超過12個月但在36個月或以內:10%
物業在以下持有期內出售應課稅:
6個月或以內:20%
超過6個月、12個月或以內:15%
超過12個月但在24個月或以內:10%
撤銷
買家印花稅(BSD)非本地永居或非首次置業者:15%
外來專才:先徵後退*
非本地永居或非首次置業者:7.5%
外來專才:先免後徵#
撤銷
新住宅從價印花稅(NRSD)非本地永居或非首次置業者:15%
外來專才:先徵後退*
非本地永居或非首次置業者:7.5%
外來專才:先免後徵#
撤銷
從價印花稅(AVD)//根據買入價繳付稅率,最多付4.25%
*先徵後退:購入物業時,先徵收買家印花稅和新住宅印花稅,然後在相關人士居港滿七年,並成為香港永久性居民後才退還。
#先免後徵:先暫免買家印花稅和新住宅印花稅,如最終未能取得香港永久居民身份才要補回稅款。
(資料來源:稅務局)