內地爛尾樓處處 小業主動彈不得

今年7月以來,一場「停貸潮」令內地爛尾樓問題重新浮現。有業主因地產商遲遲未能交樓,冒險停付買樓的銀行貸款(港稱斷供)。根據開源平台GitHub的數據,截至11月14日,發佈「停貸告知書」的業主已經遍佈全國119個城市,涉及344個樓盤;其中以河南省的情況最嚴重,近70個樓盤有業主停貸。但在停貸之外,更多的是默不作聲和謹慎維權的爛尾樓業主。面對空有水泥骨架卻完工無期的高樓,他們只能無奈地等待。即便受到坊間關注,政府也有介入,卻只換來杯水車薪的幫助,磨掉他們最後一點信心。

記者|龍揚 編輯|何琛儀

自1994年中國內地允許預售房(港稱樓花)起,超過八成商品房都以預售形式出售,即地產商在樓宇未建好前便可售賣。寬鬆的預售機制大大促進內地房地產熱潮,令地產商可以不斷吸納資金,開拓新樓盤。但一旦樓市銷售不景氣,資金未及回流,原有樓盤就缺乏資金繼續進行工程,買家便要承擔爛尾的風險。

爛尾五年仍未交樓 行內人士都中招

「南陽這一個地方,以前就有300多個爛尾樓項目 。」

今年48歲的高太(化名)是河南省南陽市的一名工程造價師,經常為建築工程估價。高太作為建築業的一分子,卻同樣是爛尾樓的受害者。她於2015年以現金分期付款的形式,付清41萬元人民幣,在南陽市購入一個單位。她本想著樓盤位於市中心,鄰近市内著名的白河,周邊也正興建大型商場,加上當時樓市向好,所購單位約5000元一平方米,價格算便宜,以為適合投資:「當時覺得差不多完工,也沒想那麼多就買了。」結果本該於2017年交樓的單位至今仍未完工,六幢樓只建好了一幢,但僅有的這一幢卻無水無電,不能入住,「房產公司的說法是資金不夠。原來房子大部分沒賣出去,甚至前期的費用都交不齊。」

預售形式下,地產商建樓的資金主要來自銀行借貸和買家的繳款。根據內地現行法規,買家預付的款項應存入一個監管帳戶,由銀行和房屋管理局監控,地產商只能根據項目進度獲得資金。然而高太指出,以往不少地產商為了開發新樓盤,以賺取更多收入,他們會盡快建樓,以符合可調動帳戶存款的要求。一旦房管局同意撥款,地產商便可挪用存款至其他用途。這也是流傳在買樓圈子內的俗語「封頂即爛尾」的由來——雖然建好基本結構,但後續的配套設施欠奉,業主根本不能入住。

高太購入的單位由當地一個小型地產商所建,由於銷售情況不理想,業主的力量薄弱,高太說難以透過維權手段施壓。加上她當初是通過承建商介紹買樓,屬於「內部認購」,甚至未有簽署正式合約,但她說這種做法很常見,故當時沒考慮太多。

她最近透過其他業主得知政府準備介入,但並不知曉詳情,她估計政府清算工程款項後會接手重新計劃,也可能與原有發展商合作。幸好高太有其他物業,坦言「不急著住,也無所謂了」。

普通人房貸壓力大 爛尾影響子女升學

鄭州永威金橋西棠的買賣合同(受訪者提供)

並非所有人都像高太一樣,有充足的現金支付房價,大部分業主仍需向銀行貸款。今年29歲的劉先生在2021年以混合貸款,即部分款項由住房公積金扣除的形式,在河南省鄭州市的永威金橋西棠(下稱西棠)購入價值160萬元的預售單位。即使有父母幫忙繳付四十多萬元首期,現在月薪約五千元的他仍要每月還款三千多元;而其他全數從銀行貸款的業主更需背負每月超過六千元房貸。

西棠由當地兩家房地產公司聯合開發。自2020年8月開盤以來共售出近兩千套,牽涉金額超過40多億元。項目原計劃於2023年底交樓,但自去年12月起,樓盤停工超過七個月,直至後來政府介入。

「你能想像40多億元蓋不起十幾棟樓嗎?」

劉先生從新聞報道得知,停工原因並非單純資金不足,而是地產商將本應用於西棠建設的資金挪用至其他新項目,結果新項目產生糾紛,資金無法回籠,導致西棠停工。

劉先生補充,許多業主不僅為居住而買樓,房屋亦關乎子女的教育。西棠鄰近河南省排列第一的重點大學鄭州大學,周圍有許多中小學名校。在內地,接受免費教育的學生只能就讀「戶口」所在地的公立學校;而只有在當地有房子,才能「落戶」享受當地教育資源。據劉先生了解,西棠業主當中,仍有超過60人因首期被私自挪用,未能轉入官方的監管帳戶,無法證明房子的擁有權,孩子也就無法落戶,入讀該區學校。

內地多個省市接連出現爛尾樓,不少業主索性「斷供」,停付銀行貸款,光是劉先生所在的河南省,就有69個爛尾樓樓盤有業主宣布停貸。停貸雖可保住積蓄,但或要承受違約的法律後果。劉先生則仍希望以合法方式維權,不打算冒險停貸。

爛尾業主高學歷成焦點 維權獲關注

起初,一眾西棠業主們不約而同走到工地視察工程進度,因此互相認識。就讀新聞系出身的劉先生發現很多業主具碩士、博士學歷,便想到以此建立一個有話題性的標題,成為眾多爛尾樓個案中的焦點,「因為看過太多爛尾樓維權失敗的案例,所以(我們)就想著通過輿論的方式,讓有關部門注意到我們。」2022年6月,一則名為「鄭州670名碩博業主陷入爛尾困境」的話題衝到微博平台的熱搜榜,帶起了五千多萬的閱讀次數。

自從「高學歷爛尾樓盤」的話題吸引到大眾關注,周圍的各類爛尾樓業主們也開始相繼模仿,出現了「鄭州最多單身漢樓盤」、「鄭州最多醫護樓盤」等等。「大家彷彿在集體比爛,」劉先生說:「還挺心酸的。」

西棠的業主們嘗試過多種維權方式,創建話題、上熱搜只是其中之一。然而,儘管有法律界出身的業主在維權活動前進行風險評估,維權之路也非一帆風順。

圖2西棠業主們群策群力,宣傳永威金橋西棠的項目被挪走超10億資金。圖為業主為維權微博帳號製作的宣傳海報。(圖片來源:微博)

謹慎行動 維權路仍阻礙重重

2022年5月,西棠的業主們組織夜跑團,穿著印有「西棠加油」字樣的衣服,繞鄭州的如意湖開展夜跑活動。「大家有組織有紀律,也沒有喊口號什麼的行為。」但夜跑團跑了兩天,警員就跟了兩天;到第三天,警員不讓他們跑,只能終止活動。

對於劉先生來說,社交媒體帳號被平台封鎖已是常態。維權用的公眾號多次被迫註銷,劉先生的私人微信號功能也受限制,只能一對一私訊,原本在朋友圈發佈的有關爛尾樓的消息也變為一片空白。有其他業主所屬的公司接過鄭州民警來電,查詢業主是否在此工作;也有業主被老家的村支部書記提醒「違法的事情千萬不要幹」。

「你說說,他們真的是來關心你的嗎?」劉先生苦笑。對他來說,每天花一至兩小時管理維權帳號已成生活日常。「在合法框架裡維護合法的權益,我也不會為了其他人,我就是為了我93平方米的房。那是我爸媽的一輩子血汗錢。」

雖有官方介入 只是「表演式復工」

在登上微博熱搜前,業主曾與地產商開過數次會議,項目由兩個地產商合作發展,但其中一個地產商極不配合,多次以生病為由缺席會議。結果登上熱搜後兩周,即今年7月2日,政府介入,在官方微博新聞發布聲明,並且召開了一次業主會,指兩家地產商已經講和,並追回西棠項目丟失的10億元資金,開始復工,並把建築資金從銀行監管帳戶遷至政府監管帳戶,保證業主資金安全。

永威金橋西棠施工現狀。部分樓已經封頂,天秤正在重新運作。但劉先生指目前稱不上「完全復工」。(受訪者提供)

自從中共中央政治局會議上訂立了「保交樓」的要求後,各地政府也紛紛推出方案解決爛尾樓事件。鄭州市在9月發佈「大幹30天」的官方文件,確保全市在30天內,停工的樓盤能全面復工,又有《鄭州市房地產紓困基金設立運作方案》等不同的方案,向發展商借錢「保交樓」。

鄭州政府官方微信公眾號「鄭州發佈」,也發出貼文回應西棠業主,交出「推遲半年交樓」的承諾。西棠的工地施工人數確實增加了,但劉先生指,增加的人數最多不過200人,遠遠稱不上全面復工。即使有政府介入,部分業主首期被挪走未能落戶的問題依然未得到回應。兩家地產商亦沒有公開任何協議,業主難以相信他們就這樣握手言和。過往業主仍能到工地附近監察施工情況,但現在反而被拒諸門外;業主想再向房管局反映,得到的回答卻「已經開始施工」,對業主關心的核心問題避而不談。因為這種種理由,劉先生直言對前景感到心灰:

「我什麼都不信了,因為所有的人生觀、世界觀、價值觀在維護正常合法的權益之時都崩塌了。」