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商業地供過於求 他認同在長遠規劃中，一個地區不可能維持不變，但是
政府應該就未來發展作出不同情景的規劃估算。「規劃師不
CBD3、4陸續有來
是一個神，他沒有全知能力，他不能推演到30年後的香港的
本土研究社成員陳劍青表示，近年商業用地供過於
模樣……你（政府）有否準備到展示給公眾在不同處境下，
求，加上政府當初規劃啟德商業用地時的估算過於樂觀，
這個區會如何運行呢？如果它（啟德）不是一個商業核心
導致近年要大規模將商業用地改劃成其他用途，出現巨
區，它還可以做什麼呢？」
大期望落差。中原（工商舖）資料顯示，1月份九龍區整
體甲廈空置率錄得約13%。「過往我們說的自然空置率是
回顧啟德規劃原意

4%，所以這是很嚴重的空置狀況。」陳劍青指出，經過 CBD願景不只商業？
疫情和社會運動，加上高息環境不利融資，香港的商業活
啟德的發展是否如坊間所言呈現「爛尾」跡象，還須回
動需求下降，啟德賣地流標亦反映市場對商業用地需求下
顧當年的規劃概念。研究啟德發展規劃的陳振光教授指，當
降。然而未來香港的商業用地規劃，將遍佈各區，包括黃
年工業轉型，大量製造業搬離觀塘和九龍灣一帶，在私人發
竹坑及荔枝角的工廈活化、西九龍沿海、葵興新興商業
展帶動下，原本的工業大廈改變成其他非工業用途，如觀
區：「甚至明日大嶼『CBD3』又造100公頃（商業地）出
塘的創紀之城（APM）。政府把握商機，決定發展東九龍。
來，還有北部都會區『CBD4』，所以究竟會去到CBD幾
對於啟德商業用地減少會否影響其「CBD」的作用，陳振光
呢？」他質疑，商業用地已過度供應。
分析啟德多年來的發展計劃，指「起動九龍東」中提到的
「CBD」並非只是坊間理解的傳統只重視商業發展密度和建
陳劍青認為政府採用高地價賣地策略，只想等待發展
築高度的「核心商業區」，而是包含商業元素的多元發展地
商以高價投地興建甲級商廈，限制了啟德的發展：「如果
區，如啟德規劃發展中有郵輪碼頭和體育園。
政府繼續等待（商業地）需求高企、拿來高價賣出，啟德
對於啟德商業用地減少會否影響其「CBD」的作用，陳
或者整個東九龍商業區，就會死在政府的高地價賣地思維
振光分析啟德多年來的發展計劃，指「起動九龍東」中提到
中。」他建議政府可考慮興建乙、丙級寫字樓，或供本港
的「CBD」並非只是坊間理解的傳統只重視商業發展密度和
的中小企以較低租金使用的「可負擔商業大樓」等；否則
建築高度的「核心商業區」，而是包含商業元素的多元發展
按照啟德商業地不斷流標的情況，啟德只會是一直未完成
地區，如啟德規劃發展中有郵輪碼頭和體育園。
發展的狀態。

本土研究社成員陳劍青認為，預測啟德未來發展還是「言之尚 香港理工大學專業及持續教育學院社會科學、人文及設計學部主任
早」，但政府需要檢討整個規劃一開始的估算。（葉泳心攝） 陳振光教授擁有超過30年城市規劃、都市化及管治方面的研究經
驗。他對啟德的發展仍然樂觀，但重中之重是要改善啟德對外的聯
繫。（葉泳心攝）
40 大學線月刊 2021年11月