 |
居 屋 委 員 會 於 今 年 六 月 推 出「居 屋 / 私 人 參 建 居 屋 計 畫 單 位 第 二 市 場」(以 下 簡 稱 為 居 屋 第 二 市 場) ， 批 鉋 三 年 以 上 至 十 年 樓 齡 的 居 屋 單 位 業 主， 將 單 位 售 予 公 屋 住 戶 或 被 房 屋 署 核 實 為 有 資 格 獲 配 公 屋 單 位 的 準 住 戶。 由 六 月 截 至 九 月 份， 只 有 二 百 四 十 二 宗 成 功 交 易 個 案， 與 政 府 預 期 出 售 的 數 目， 每 年 三 千 至 五 千 個， 有 很 大 的 分 別。
出 售 二 手 居 屋 計 畫 的 理 念 是 想 騰 出 更 多 公 屋 單 位 重 新 編 配 給 有 需 要 的 家 庭， 公 屋 住 戶 可 換 居 屋， 居 屋 住 戶 可 換 私 人 單 位。 可 是， 問 題 在 公 屋 住 戶 不 肯 買 居 屋， 居 屋 住 戶 又 負 擔 不 了 私 人 樓 價。 那 麼， 此 計 畫 能 否 有 效 紓 緩 房 屋 問 題， 仍 是 個 疑 問。
對 於 居 屋 第 二 市 場 計 畫 的 成 效， 各 方 爭 議 甚 大。 有 公 屋 富 戶 認 為 這 是 換 居 屋 的 好 機 會， 但 也 有 公 屋 和 居 屋 住 戶 斷 言 政 策 失 敗。
公 屋 富 戶 避 貴 租
住 在 北 角�8東 座 的 公 屋 富 戶 吳 偉 強 說， 若 非 恰 巧 中 觔 購 買 一 手 居 屋， 一 定 考 慮 買 二 手 居 屋， 因 為 樓 價 比 私 人 樓 宇 便 宜， 面 積 也 足 夠 一 家 人 住。
他 坦 言 現 需 繳 交 市 值 租 金， 是 舊 租 金 的 五 倍， 令 他 感 到 吃 不 消， 這 計 畫 正 可 讓 交 貴 租 的 公 屋 富 戶 盡 快 搬 走。
吳 偉 強 認 為 計 畫 容 許 自 由 買 賣 二 手 居 屋， 既 可 免 除 等 候 抽 中 一 手 居 屋 的 時 間， 也 可 讓 一 些 厭 倦 原 來 居 住 環 境 的 居 屋 業 主 套 現 換 樓， 間 接 騰 出 公 屋 單 位。
他 補 充 說， 交 易 中 雙 方均 有 好 處， 由 於 是 自 由 議 價， 價 錢 視 乎 個 別 地 區、 當 時 市 道 而 定， 地 點 又 有 現 成 的 選 擇， 買 家 必 然 是 認 為 合 理 才 決 定 買 的， 因 此 買 二 手 居 屋 是 個 不 錯 的 選 擇。
手 續 繁 瑣．宣 傳 不 足
可 是， 他 批 評 申 請 手 續 費 時 失 事。 買 賣 雙 方均 需 申 請 有 關 的 資 格 証 明 書， 和 繳 交 分 別 為 五 百 及 五 百 五 十 元 的 手 續 費， 但 証 明 書 只 有 六 個 月 有 效 期， 倘 談 不 攏， 數 百 元 便 泡 湯 了。 對 於 此 計 畫 的 宣 傳， 吳 認 為 不 夠 詳 盡， 如 非 有 心 尋 找， 不 易 獲 得 有 關 資 料。
臨 時 立 法 會 房 屋 委 員 會 主 席 陳 婉 嫻 表 示， 她 曾 在 去 年 底 廣 泛 地 到 各 公 屋 屋�8探 訪， 也 發 現 多 半 居 民 不 了 解 政 策， 顯 示 政 府 宣 傳 不 足。 房 屋 署 首 席 宣 傳 主 任 市 場 推 廣 黃 惠 蓮 則 認 為， 政 府 唯 一 可 做 的 是 盡 量 增 加 透 明 度， 如 透 過 地 產 公 司 的 宣 傳 單 張、 報 章 和 國 際 電 腦 網 絡， 讓 有 興 趣 人 士 參 考 買 賣 成 交 價。
高 樓 價 嚇 怕 公 屋 住 戶
住 在 北 角�8西 座 又 合 資 格 購 買 二 手 居 屋 的 段 先 生 則 批 評 居 屋 第 二 市 場 毫 無 優 點， 更 斷 言 此 政 策「�"笨」。
段 先 生 直 指 金 錢 是 最 大 的 考 慮 因 素。「現 時 第 二 市 場 居 屋 單 位 貴 得 荒 謬， 一 手 居 屋 只 消 百 多 萬， 但 二 手 居 屋 動 輒 也 要 二 百 萬， 他 日 賣 出 時 還 要 補 地 價， 因 此 價 錢�<不 合 理， 裝 修 又 殘 舊， 維 修 費 必 定 很 高。 就 算 有 足 夠 金 錢 也 會 抽 一 手 居 屋， 而 不 會 考 慮 購 買 二 手 居 屋。」 他 又 說 補 地 價 對 他 的 購 買 意 欲 影 響 甚 大。
事 實 上， 售 價 似 乎 是 最 關 鍵 的 因 素。 居 屋 賣 家 當 然 想 訂 高 價 錢， 可 惜 公 屋 買 家 又 接 受 不 來。
中 原 地 產 柴 灣 新 翠 商 場 分 行 經 紀 黃 先 生 指 出， 補 地 價 後 的 二 手 居 屋 比 私 人 樓 宇 還 要 貴。 以 小 西 灣 富 景 花 園 第 六 座 二 十 九 樓 一 個 七 百 零 七�/單 位 為 例， 以 二 百 六 十 五 萬 成 交， 平均 每 平 方�/三 千 七 百 五 十 元。 該 區 二 手 居 屋 最 高 平均 售 價 為 每 平 方�/三 千 八 百 七 十 五 元， 若 把 日 後 補 地 價 計 算 在 內,則 為 七 千 元 一 方�/， 而 柴 灣 的 私 人 樓 宇 最 高 平均 售 價 只 為 每 平 方�/六 千 五 百 元， 高 售 價 導 致 居 屋 第 二 市 場 反 應 冷 淡。
段 先 生 認 為， 讓 非 公 屋 住 客 參 與 買 賣 可 改 善 計 畫 成 效， 因 公 屋 住 戶 或 輪 候 冊 上 的 人 士 多 半 不 能 負 擔 高 樓 價。 但 對 於 只 限 製 售 予 公 屋 或 輪 候 公 屋 人 士 的 批 評， 民 協 政 策 研 究 員 容 樂 表 示， 此 舉 能 減 低 樓 宇 炒 賣 的 機 會。
原 租 戶 寧 買 回 公 屋
段 先 生 又 表 示 寧 可 買 回 現 租 住 的 公 屋 單 位， 一 來 價 錢 比 較 便 宜， 二 來 原 租 戶 必 定 是 滿 意 該 區 環 境 才 會 買。 雖 然 購 買 二 手 居 屋 是 比 較 直 接， 不 用 苦 等 中 觔， 但 他 認 為 所 住 的 公 屋 單 位 既 然 沒 有 人「趕 走 他」， 便 可 以 等 候 至 抽 中 地 點 好 的 新 居 屋 才 買， 即 使 要 繳 交 市 值 租 金 也 會 繼 續 等。
小 西 灣 榮 基 地 產 負 責 人 許 先 生 指 出， 出 售 公 屋 計 畫 是「自 己 打 擊 自 己」， 減 低 了 居 屋 第 二 市 場 的 成 效。 他 認 為 除 非 所 購 居 屋 的 環 境 及 素 質 與 以 前 的 公 屋 單 位 相 差 很 大， 否 則 不 會 有 公 屋 住 戶 肯 換 二 手 居 屋。
居 屋 賣 家 窒 步
李 先 生 雖 合 資 格 轉 售 其 小 西 灣 富 景 花 園 的 居 屋， 但 他 表 示 不 會 賣 出 現 時 三 房 一 廳 的 單 位， 主 要 原 因 是 不 能 買 回 相 同 素 質 的 私 人 屋 宇 單 位。
市 場 反 應 未 如 理 想
房 委 會 估 計 第 二 居 屋 市 場， 首 年 會 有 三 千 至 五 千 宗 成 交，�<騰 出 同 數 量 的 公 屋 單 位。
但 榮 基 地 產 許 先 生 則 表 示， 居 屋 第 二 市 場 的 反 應 只 屬 一 般。 據 他 所 得 的 資 料， 小 西 灣 區 的 成 交 個 案， 連 口 頭 協 議 在 內 只 有 十 多 宗， 真 正 上 田 土 廳 的 則 比 較 少。
黃 惠 蓮 解 釋， 三 千 至 五 千 單 位 只 是 初 步 估 計 數 字，�<非 計 畫 的 目 標 或 承 諾， 反 應 一 般 只 因 合 資 格 人 士 在 靜 候 時 機， 不 立 即 行 動 而 已。 居 屋 轉 讓 中 心 市 場 部 周 先 生 則 表 示， 居 屋 第 二 市 場 其 實 反 應 不 錯， 交 易 數 量�<有 遞 增 的 趨 勢， 據 公 開 資 料 顯 示， 推 出 首 兩 個 月(六 月 至 八 月)已 有 一 百 四 十 五 宗 交 易。 周 先 生 相 信 市 場 是 有淑力 的， 他 認 為 計 畫 可 紓 緩 房 屋 問 題。
不 過， 許 先 生 指 出 真 正 有 需 要 的 是 抽 居 屋 多 時 仍 不 中 觔 的 白 表 申 請 人， 以 小 西 灣 四 棟 公 屋 為 例， 高 層 單 位 景 觀 好， 租 金 相 宜， 公 屋 住 戶 多 不 肯 放�1自 己 的 單 位。
另 一 個 問 題 是， 一 些 公 屋 單 位 的 業 主 為 退 休 老 人， 部 分 恐 怕 一 旦 購 買 居 屋 轉 為 兒 女 的 物 業， 擔 心 子 女 日 後 虧 待 他 們， 因 此 多 不 愿 退 回 公 屋。
樓 價 主 宰 計 畫 成 效
計 畫 能 否 成 功， 要 視 乎 供 求 問 題。 可 惜， 二 手 居 屋 的 樓 價， 除 公 屋 富 戶 外， 非 一 般 公 屋 住 戶 可 負 擔， 補 地 價 條 件 更 影 響 樓 宇 轉 售 靈活性 ； 另 一 方 面， 居 屋 住 戶 又 負 擔 不 了 私 人 樓 價， 害 怕 不 能 買 回 相 同 素 質 的 私 人 屋 宇 單 位。 那 麼， 在「沒 有 人 愿 買， 沒 有 人 愿 賣」 的 情蚌下， 居 屋 第 二 市 場 計 畫 便 難 以 有 效 解 決 房 屋 問 題 了。 ■
|
|
|
