樓市狂升，凶宅大熱

零九年年尾至今是凶宅市場難得一見的旺季。淘大花園O座中層一個四百八十呎單位，零零年時曾發生「尼龍袋藏屍案」，但近七年間竟能六度易手，升價超過三倍。該單位零三年以五十萬低價成交，至零四年易手兩次，成交價分別是九十五萬及一百萬。去年七月以一百三十八萬成功轉售，九月再有買家以一百四十八萬買入，十數日後又以一百八十萬賣出。

凶宅一如其他樓宇，如業主斷供，銀行將會拍賣該物業，業主也可自行在拍賣行放售。環亞物業拍賣有限公司董事總經理曾傑俊表示，凶宅市場一向都有交易，但由於上年開始多了傳媒報道凶宅市場，再加上一般私人住宅市場供不應求，令市價便宜的凶宅變相有投資價值。他笑指：「凶宅有程度之分，一命是七折，每加一命減一折，最嚴重的四折售出，但現在最便宜的也要五至六折。」現時凶宅市場興旺，最多見是八至九折的交易。

荷包唔爭氣，死人當死曱甴

從前聽到凶宅，買樓人士多會避之則吉，但在樓價飆升的今日，凶宅卻成為追捧對象。

有十二年投資凶宅經驗的魚翅商人伍冠流指出，現在人人都想買樓，但樓價太貴買不起，「荷包唔爭氣」，唯有轉移到冷門的凶宅市場。他認為近年不少人都因為樓價太高等現實因素，而放下了對凶宅的心理包袱：「他們想深一層，覺得只是有人死而已，過了心理關口就無事。價錢便宜這麼多，為何不考慮呢？有人甚至只當單位死了隻曱甴！」

曾傑俊亦表示，樓價高企，投資者自然會尋找便宜貨源，而且凶宅市場成交量不斷增加，投資者有信心繼續投資。

他又指出，社會人士觀念變得開放，很多人都不介意買入凶宅自住，特別是年輕人。不過，目前買凶宅的年輕人比例仍較少，因為銀行不肯做按揭，買家主要都是擁有充裕資金的投資者。

從事地產業十多年的自由經紀徐禮訓表示，以前經紀推銷凶宅要遮遮掩掩，現在由於需求大增，不再忌諱。他指自己在銷售淘大花園「尼龍袋藏屍案」凶宅單位時就「公開做」：「自己在店內陳列單張寫上『迷信不合』，結果有街坊打來問是什麼意思，我就說是凶宅。總會有買家比較不迷信。」

百無禁忌，最緊要平

任職公務員，年約四十歲的盧先生現正持有一個凶宅單位與太太同住。他於零九年在拍賣行投得屯門海翠花園六座一個高層單位，面積七百四十三呎，該單位於九零年，男戶主先後殺死三名女兒後自殺身亡。盧先生於網上看見拍賣行廣告，七十萬元的超低底價令他對該單位產生興趣，儘管競投激烈，但盧先生最終以一百零二萬元投得，相等於當時市價的六折。

在旺市中以每呎千多元的價錢投得心儀單位，比較起附近同類型物業呎價均過三千，盧先生覺得「好抵」：「主要因為我不太相信鬼神之說，而凶案已經發生了很多年，加上位置、面積均適合，各個因素加起來便決定購入。價格便宜亦是一大因素。」

凶宅大王： 「我買過二十多個凶宅。」

伍冠流自一九九八年起投資凶宅市場，曾購入二十多個凶宅單位。他會尋找合適的買家轉手，有時只需等兩個月，有時卻要等兩至三年。他從不覺得凶宅「唔吉利」，即使多年來被稱為「凶宅大王」也不介意。

他坦言凶宅最大的吸引力是價錢便宜，比市價低五成也能成交。他今年十月以三百二十萬元，購入面積約七百五十呎的杏花邨凶宅單位，該單位曾有一個婆婆厭世上吊自殺，現時市價約值五百二十萬，折讓接近四成：「前業主於九八年以三百八十萬元購入，直到賣盤時才被代理告知這單位是凶宅。因他急於移民外地，結果迅速完成交易。」他指樓宇一旦被定義為凶宅，價錢就會大打折扣，即使樓市狂升仍被壓價，他從沒見過以一般市價出售的凶宅。

伍冠流對於凶宅投資甚有原則，堅持如果底線過了市價的六六折則絕對不買，但近一兩年樓市升價太急，市民急尋平價樓，不再在乎是否凶宅，買家多了，凶宅價格也上升了：「現在七折叫『好抵』，八折叫正常。」雖然他仍然堅守「六六折底線」，但他表示現在已經「無呢支歌仔唱」了：「現在成交價平均要七五折，所以我經常買不到，近期也少了入貨。」

他指現在多了很多新晉炒家入行，過去一年凶宅變得「身嬌肉貴」，如在早前一個拍賣會中，伍冠流出價五百多萬元競投曾發生「劏肚命案」的光明臺九百呎豪宅，該單位市價約八百萬元，可惜競投並不成功：「那間屋光線很足，我投不到，有人投了六百八十五萬，接近市價九成，比我的出價高足足兩成。」」

凶宅同層單位同降價

除凶宅單位價錢大打折扣，同層單位亦受牽連。一九九八年德福花園C座低層的五屍命案，事件距今已十二年，記者嘗試於匯豐銀行估價，發現該單位及同層其餘七個單位均不能成功估價。

伍冠流稱凶宅同層單位價錢約八折至八五折左右，業主一般不會因鄰近凶宅而放售，所以這些單位不常出現在市面。他兩年前購入荃灣中心太原樓同鄉六屍命案的同層單位，當時市價一百萬元，他以八十萬元購入，三個月後就以一百多萬元賣出。

放租賺更多

若業主不能接受自住凶宅，又不急於轉手，放租亦不失為一個投資策略，因為投資者以低市價五至八成購入凶宅，但租金只比市價便宜少許便可放租，其回報率相當可觀，例如兩年前發生「王嘉梅碎屍案」的深水埗仁發大廈某單位，一直分租成四間套房出售。一般凶宅租客多是外籍人士、新移民或者是不迷信的年輕人。

代理出租的盈暉地產代理負責人梁先生表示，有關單位每間套房月租二千六百元，只比同層套房低二百元。業主以八十萬買入，每年可收租金十二萬多元，換言之七年就可以回本，未計轉手獲利。不過，該單位於十一月已經以約一百六十萬易手，獲利翻倍。

按揭煩 轉手難

為求上車，凶宅也成「搶手貨」，但購買凶宅也有很多注意事項。

由於凶宅為事故單位，要求業權無瑕疵的銀行一般不做凶宅按揭。徐禮訓說：「除非買家的財政穩定，否則匯豐、恒生那些大行一定不會做，細行如大眾銀行可能會考慮。」即使銀行願意為凶宅做按揭，限制亦較普通樓高，例如一般按揭做七成，凶宅只做五成；供款年期也較一般物業短等。因此，買家欲買凶宅，便先要預備足夠金錢，連「凶宅大王」伍冠流每次投資凶宅都是用現金購入。

按揭難，凶宅轉手亦難。由於社會人士對凶宅仍抱有戒心，凶宅買家始終屬於少數，如果購買凶宅後打算換樓，便需考慮以後轉手的問題。伍冠流主要買意外死亡或自殺案單位，而盡量不買謀殺案單位：「我不怕謀殺單位，但要考慮下一手未必喜歡，轉手難、賣又難、租又難。」

目前以凶宅自住的盧先生就覺得轉手換樓有困難，即使曾有買家接洽仍拒絕出售：「凶宅單位雖有升值，但升幅始終不及普通單位。現時樓市升得快，賣了還不是又要用一筆更高價錢買另一個單位？」

隱瞞凶宅 責任誰屬？

買賣凶宅陷阱多，曾有凶宅業主和地產代理因出售單位時，隱瞞凶案資料而被告上法庭。以又一村花園第二座五樓一單位的銷售為例，買家在二零零二年購入該單位後才知道是凶宅，負責該宗物業買賣的地產經紀，根本不知道該單位曾發生過男童墮樓意外，買家曾向經紀確認該盤是否凶宅，然而經紀沒有向業主認真查證，結果買家要求業主賠償，最後該經紀慘被「釘牌」。

律師黃國桐表示，業主在法律上只需要證明業權清楚，而沒有責任向買家透露單位是否凶宅。即使買家透過經紀詢問，業主仍蓄意隱瞞，買家只可循民事索償。黃國桐：「業主只是行騙，沒有非法圖利，一定不屬刑事。」地產經紀則有責任為買家查證，除非業主向經紀否認該單位曾發生事故，否則經紀必須承擔責任。

曾傑俊指，拍賣行同樣受《地產代理條例》監管，拍賣時也有額外措施保障買賣雙方利益：「委託書有一欄問業主是否凶宅。交易時亦要簽確認書，證明買家清楚知道該單位是凶宅。」他建議不想購入凶宅的買家要懂「問問題」，向經紀、業主、鄰居、管理處，甚至凶宅網求證。

依然是錢作怪

俗語說：「有頭髮邊個想做癩痢？」徐禮訓也稱：「凶宅通常在樓市旺才有市場，好大浪才能甩手，無風無浪的時候太陽猛曬也不會有人買。」說到底，依然是錢作怪。

根據地產網頁「置業指南針」的統計，全港約有四千四百四十個凶宅。 律師黃國桐指出，法律上並沒有定義何謂凶宅，地產代理聯會主席郭德亮表示，地產代理監管局亦無條例列明何謂「凶宅」。 由於缺乏清晰定義，地產代理一般會以坊間對凶宅的說法為依據，即把發生過非自然死亡的單位定義為凶宅，但這種說法存有不少灰色地帶，例如住在屯門一個單位的女戶主與丈夫吵架，女戶主鬥氣跳樓，沒有即場死亡，兩星期後才在醫院過身，這單位仍會以凶宅價格出售。
		政府為打擊樓市炒風，向兩年內轉售的樓宇徵收「額外印花稅」：持有六個月之內即轉售者徵百分之十五；持有一至兩年轉售者徵收百分之五。「凶宅大王」伍冠流就受到即時影響：「有買家撻訂，剛買入的就暫時放租。」 環亞物業拍賣有限公司董事總經理曾傑俊認為，此措施對凶宅市場影響較輕微，因為一般凶宅投資者都擁有大筆資金，少有短炒的投資者，多數先收租後放盤，半年內轉售的個案極少。

部分公屋申請人為求盡快上樓，不惜選擇「特快公屋編配計劃」，將輪候時間大大縮短，但代價是獲分配的大部分是「不受歡迎單位」，例如鄰近垃圾房、樓宇過舊，甚至曾涉凶殺案，而該批「不受歡迎單位」最新一期共收到二萬多份申請表。 林先生一家三口今年一月循「特快公屋編配計劃」搬進葵盛東邨盛安樓二樓的凶宅，該單位曾經有人燒炭自殺。他說一般輪候時間是三年，但他們只需等一年多左右。他續稱，在香港能住公屋算「執到寶」，即使是凶宅也不介意：「有人死沒有大問題，阿媽教入伙前拜神就可以，有特快計劃為什麼不上樓？上得快，好世界！」
		雖然本港沒有官方凶宅資料庫，但經紀及買家一般循不同途徑查明單位背景，地產代理聯會主席郭德亮提供了以下幾種常見做法： 一、查閱凶宅網，網頁上輯錄了幾乎所有關於凶宅的報章報道。 二、查問銀行按揭，銀行內部有凶宅黑名單，若為凶宅單位普遍不可做按揭。 三、查問經紀、業主、街坊及管理處。