開支愈多 酬金愈多

物業管理公司用錢不手軟

記者□高蕙芹 江詠華 編輯□鍾婉慧

多勞多得，看來合情合理。現時香港很多屋宇的公契，都訂明物業管理公司的經理人酬金按大廈總支出的某個百分比支付。想不到這卻造成了管理公司過分「勤力」，令大廈開支長期保持「高水平」。

支出愈多 收入愈多

　　在大廈公契中，很多時都規定了物業管理公司的經理人酬金為屋苑總開支的某個百分比，換言之，物業管理公司替屋苑的花費愈多，它的收入也會因而上升。有了這樣的條文，物業管理公司替屋苑節省開支的意向便很有可能降低，要是業主忽略了這一點，便可能要付出比實際需要多幾倍的管理費。

　　將軍澳富寧花園是私人參與居屋，由房屋署代替業主與發展商簽署公契。業主購買屋苑，便等如同意公契的內容﹕屋苑聘用由發展商指定的物業管理公司——發展商德永建築成立的富寧物業管理有限公司，並將屋苑總開支中的百分之十二作為該公司的經理人酬金。

　　 富寧花園的業主立案法團主席陳國旗認為，這樣的收費制度有漏洞，使管理公司替屋苑花費時，不會盡力減低開支。在一九九九年以前，富寧花園還未成立業主立案法團時，物業管理公司不止一次向屋苑提供高於市價的工程報價。

　　 一九九四年，富寧花園業主委員會希望興建一個垃圾站，要求富寧物業管理有限公司提供報價，管理公司提供報價的費用為九萬多元。從事建築業、身為業主委員會主席的陳國旗認為這價錢不合理，於是找來另一承建商問價，承建商提出的費用僅萬多元。一年後，業主委員會打算安裝一面雲石招牌，管理公司找來的承建商報價十多萬元，業主委員會另覓承建商，最後花四萬元便安裝了招牌。另外，業主委員會曾在九八年要求管理公司，就升降機機房安裝鋁窗一項工程報價，結果管理公司提供的承建商的報價為每尺鋁窗一百三十元。陳國旗說:「我當時很憤怒，翻開任何一份報紙，都可以找到安裝鋁窗的廣告，市價只為五十元一尺，物業管理公司的報價怎可能比市價高出兩倍多﹖」

　　 過去，大埔翡翠花園的公契也訂明，經理人酬金佔大廈總支出的百分之十，業主委員會主席冼顯榮認為，這樣的收費模式有問題﹕「支出愈多，賺得愈多，這等於叫管理公司努力替大廈用錢﹗」

　　 一九九八年，翡翠花園籃球場的地板損毀，需要維修，啟勝服務管理有限公司報價約由十五萬至三十萬元。開會時，有從事建築業的業主發覺管理公司的報價跟市價有出入，於是找同類型公司報價，發現只需約十萬元。

　　 業主委員會質詢管理公司後，原本的建築商最後以十一萬元便完成工程。二零零零年，翡翠花園維修噴水池，啟勝服務管理有限公司提出一個七萬多元的方案，業主委員會另找建築商。結果，噴水池的設計多了水柱、蘑菇形裝置等四樣裝飾，工程只需一萬元。

　　 上水順欣花園是另一個公契規定經理人酬金佔大廈總支出百分之十的屋苑，它與置邦物業管理有限公司（前為怡高物業管理有限公司）的合約期為十年。

　　 順欣花園業主立案法團主席余智成發現，這種收費模式可能使物業管理公司傾向不為屋苑節省開支。他舉例說﹕「這幾年通縮持續下，管理公司卻把清潔工人和保安員的的薪金由四、五千元調高至七、八千元。」

　　 啟勝服務管理有限公司拒絕就管理公司的報價，比業主自行找的建築商報價高出幾倍的情況回應﹔而置邦物業管理有限公司也未有回應。

　　 曾在富寧物業管理公司任職十一年，現任威格斯物業管理（香港）有限公司執行董事譚佩貞解釋，很多時候，業主所找的建築商都是透過管理公司找的，工程的質素例如物料、款式上有很大差異。她比喻說﹕「就像同一款式的衣服，穿起來才知『質地』相差很遠。」

增加工程 增加支出

　　屋苑支出愈多，酬金愈高，那麼管理公司除了希望工程涉及的金額較高外，也自然希望能夠進行多些工程，以增加經理人酬金，這些工程的必要性使人存疑。

　　 翡翠花園在一九九九年收到要掘路維修電纜的標書，當時啟勝服務管理有限公司並沒有徹查事件，只報價工程需要七萬多元，但業主委員會中有成員是熟悉電纜工程的專業人士，他們指出電纜除非是在駁口位，否則不會無故斷裂。

　　 業主委員會主動要求管理公司調查，才發現有線電視曾在附近進行工程時把電纜掘斷。最後，有線電視負起該項工程的所有責任及費用，令翡翠花園得以省卻七萬多元的維修費。

　　 上水順欣花園業主立案法團主席余智成表示，酬金與支出掛鉤使屋苑�堳雃h小工程變成大工程。一九九八年，順欣花園要維修屋苑�堛漱臛鼣]施，當時水喉的駁口位置開始發霉，置邦物業管理有限公司的做法是把十多尺長的水喉全部換掉。余智成說﹕「這項工程的支出，比起只換水喉駁口位，增加了約百分之五十。」

　　 以上的工程，令大廈的支出大大增加。到底是專業的管理公司判斷錯誤，引致濫造工程，還是有別的原因﹖啟勝服務管理有限公司和置邦物業管理有限公司都未就此作出回覆。

固定收費 酬金銳減

　　富寧花園在一九九九年八月成立了業主立案法團，第一項任務就是和管理公司就有關經理人酬金的問題斡旋。法團要求管理公司改變收酬金的方式，否則會再招標。結果富寧花園的經理人酬金由每月二十多萬大幅下降至每月定額六萬九千元，僅佔大廈總支出約百分之三。

　　 業主立案法團主席陳國旗表示，隨著富寧花園的樓齡日高，屋苑的維修費用隨之而上升，例如在上年度，單是維修費用便需要約二千萬，如果依照舊有的制度，經理人酬金的負擔便會愈來愈沉重。事實上，自富寧花園成立法團以後，維修工程都會公開招標，以價低者得的形式決定選用哪一個承建商，而報價太高的承建商會被列入黑名單，不再錄用。比起以往發展商只容許指定的承建商入標，現在已不再出現報價偏離市價的情況。

　　 翡翠花園在本年八月撤換了啟勝服務管理有限公司，改為聘用黃埔物業管理有限公司。現時翡翠花園的經理人酬金固定，而舊的經理人酬金比現時的貴二點三倍。

　　 上水順欣花園在二零零三年五月也成功辭退置邦物業管理有限公司，改為由其士富居物業管理有限公司管理，整個屋苑的經理人酬金由每月約八萬元減為每月定額一萬九千元。

　　 立法會房屋事務委員會委員黃成智認為，經理人酬金與大廈支出掛鉤，對業主是不公平的。管理公司為增加酬金，可能會肆無忌憚地提高工程報價的費用，甚至濫造工程。他們的專業能力遠高於業主立案法團，業主很難阻止這情況發生。然而，即使管理公司被發現蓄意增加大廈支出，只要辭退駐�h經理便可交代，管理公司仍可繼續運作。

　　 黃成智表示，現時大廈與非公契指定的管理公司之間的合約，都不會用這種佔屋苑支出某個百分比的收費方式，因為這種收費模式，對業主不公平。他建議法團及業主，如發現管理公司刻意提高報價或濫造工程，法團應舉行業主大會，以不少於百分之五十的業權份數，終止經理人的委任，使管理公司不致毫無約束。業主必須積極參與管理委員會，留意有關大廈的財務文件，遇有問題時立刻質詢管理公司，這才是自保的方法。

公契是什麼?

「經理人酬金」與「管理費」的分別

兩種收取經理人酬金的方法