屋苑維修 小業主任人魚肉

主席辭職  重選無期

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曾梓威在富嘉花園居住了二十年,四年前遷出,但因家人仍居於富嘉花園而得知屋苑近況,成為代表之一。

直至今年四月,由於法例規定要開周年業主大會,法團才逼於無奈找代主席開會,但在場三百多名居民提出重選主席的議案,則排於議程最後,只用了十五分鐘時間討論,最後代主席草草宣佈散會,不肯重選主席。與何太並肩作戰的街坊代表曾梓威,在富嘉花園居住了二十年,四年前遷出,但因家人仍居於富嘉花園而得知屋苑近況,成為代表之一。他指代主席沒有主席的職能,如召開特別業主大會、受居民監察等,這灰色地帶令法團可在不受居民監察下繼續運作,審批屋苑其他花費;而居民想監察工程也沒辦法。何太又指法團手段層出不窮,已對其難以信任。以最近的週年大會為例,挑選會計公司及清潔公司的議案都在投票表決後才展開討論,而表決相關的細節並非預先通知業主,而是開會當晚才張貼於壁報板上,使近三百名業主擠擁圍觀。

立法會議員胡志偉表示,現時沒有法例可逼令法團重選主席,即使根據344條例,法團需提供標書及工程資料予業主參考,但由於條例無任何刑事責任,法團就算不提供,居民也只能進行民事訴訟;而民政事務署作為344條例的主管當局,局長曾德成在立法會多次提問中只表示,不期望他的同事作法律上的演繹,因設立法團的目的是鼓勵屋苑自治。曾梓威對民政事務署的不聞不問和法律漏洞尤其不憤:「344條例只給予法團權力,卻沒有政府部門去監管,令他們可為所欲為。」

小業主自掏腰包打官司

圖片說明:部分支持業主立案法團的戶主,在大廈內派發傳單,反對以何太為首的「反對派」與法團對抗。
部分支持業主立案法團的戶主,在大廈內派發傳單,反對以何太為首的「反對派」與法團對抗。

由於富嘉的法團一直不肯提供工程的文件及重選主席,百多個小業主只好入稟土地審裁處(簡稱土審),每人湊出三千元,合計三十萬元和與法團打官司。居民建立社區網絡,遇有深澀難明的法律條文便互相請教,並和其他屋苑的居民交換意見,亦找來熟悉物業管理的專業人士重新估價。一直有協助業主的工黨社區幹事趙恩來指,土審的情況對小業主不對等,小業主要自掏腰包請律師代表;法團卻可用屋苑管理費的資金,一文不花;而且一進入法律程序,需時極久。

「我的工作是湊孫,是個無學識的人,其實不應該企那麼前。」但兵來將擋,有時確是身不由己,何太還為此事付上沉重代價。何太憶述主席辭職後,法團開常務會議繼續審批工程開支,只有少數業主能列席,她與街坊想阻止會議時與保安及警方發生推撞,自己和丈夫分別被控以襲擊和防礙警方執行職務的罪行,幸好於四月底獲宣判無罪。何太表示十分高興,亦沒有後悔,「最重要是叫醒了一班居民,令到他們會去開會。」

業主缺知識 易墮低價陷阱

114housing2天價維修工程獲通過,往往是因小業主不出席業主大會。工黨社區幹事趙恩來指業主確有責任,但他們沒有相關的工程知識,亦不懂市場價格,故難以充分理解當中運作並作出適當決定。當市場絕大部分是圍標集團時,這些集團可以用很便宜的顧問費吸引小業主,業主就算出席,亦很容易跌入「低價」陷阱。他指像富嘉花園,有三幢大廈,864戶,顧問費只收六萬元,其實六十萬才合理。當業主沒有這些知識,一個六十萬,一個六萬,自然就會選擇六萬。而它有建築師、測量師等專業人士,易獲業主信任,到時就如推銷員般,指大廈每個地方都要維修,最後導致天價維修費。

何太亦無奈地表示很多居民沒時間理屋苑事務;有些街坊「唔識字,唔識睇」,到現時仍未清楚大廈外牆會做什麼,甚至付了10萬用來做什麼也不知道。

圍標是什麼?
大廈做大規模維修時都會請一間顧問公司負責招標、監督工程及驗收。招標時,法團會以低價請來顧問,顧問在招標過程中叫多個相熟的承建商落標,用藉口將一些不相熟的公司剔除,合謀抬高維修價幾倍,瓜分可觀的利益,法團亦有可能因而出賣街坊的利益。當中可能涉及多種刑事罪行,如貪污、刑事恐嚇,但因難以舉證,廉政公署和警方亦難入罪。