豐樂圍是米埔外的后海灣濕地緩衝區,佔地約八十公頃,原本為魚塘,毗鄰天水圍,可望見天水圍濕地公園及鄰近私人屋苑如嘉湖山莊。長江實業集團(長實)早於八十年代購入豐樂圍一帶土地,打算建為高爾夫球場,其後改為興建住宅,但由於該地具高生態價值,發展計劃多次不獲城市規劃委員會批准。

豐樂圍成保育試金石
糾纏十五年後,於一九九八年,長實開始與世界自然(香港)基金會(WWF,下稱基金會)商討合作,終在零五年達成共識,參照英國倫敦濕地中心的發展模式,於該處發展低密度住宅,同時保育濕地。其後獲政府批准發展。

長實計劃於豐樂圍東面興建九幢九至二十三層高的住宅,提供約二千個單位,佔豐樂圍總面積百分之五,地積比率為零點一八五倍,可建樓面一百六十萬平方呎,餘下百分之九十五地交由基金會管理。長實並會一筆過撥資二千至三千萬港元成立濕地基金,為該區未來的保育和管理工作提供資金。

基金會米埔保護區經理楊路年表示,濕地與樹林不同,需要長期保育,否則濕地環境將逐漸退化。若任由濕地荒廢,倒不如嘗試和發展商合作,創造雙贏局面。雖然此計劃的發展概念先於政府的公私營合作發展模式,但楊表示基金會仍樂意跟隨《新自然保育政策》的規定。

他又說,基金會將聘請該區的漁民繼續打理魚塘,並考慮把部分魚塘發展成教育中心。

樓高欠規定 生態將受影響
豐樂圍約五成土地受《拉姆薩爾公約》(有關保護高生態價值土地的重要國際條約)保護,其所在地后海灣濕地緩衝區在政府公佈的「須優先加強保育地點清單」排第九位。該區眾多的魚塘為不少候鳥和水鳥提供了食物,更是全球只剩下一千六百多隻、被列為瀕危鳥類黑臉琵鷺的重要棲息地之一。

   縱使只有百分之五的濕地發展為住宅區,但生態環境將無可避免受到破壞。規劃署只規定豐樂圍可建的總樓面面積,卻沒有限制樓高。有環保專家質疑,長實現時提出興建九至二十三層高的住宅,會影響雀鳥飛行路線。曾任濕地公司環境顧問的香港浸會大學持續教育學院高級講師劉信信指出:「樓高二十多層的住宅可能對風向造成影響,影響雀鳥的飛行路線。此外,雀鳥也可能看不到玻璃,結果撞上樓宇玻璃而送命。」

作為直接參與豐樂圍日後保育的環保團體,楊路年認為要平衡樓宇所佔面積和樓高。他表示,目前長實準備了三個同樣提供二千個住宅單位的興建方案,若樓宇層數較少,住宅座數或所佔面積便會較多,因此樓宇太矮未必是好事。楊又表示發展方案已由原先在西南面建住宅的計劃,改為東面靠山而建,盡量減少對候鳥飛行的影響。

香港觀鳥會副主席吳敏在該區已觀察了三、四年,他預計施工期間車輛所發出的噪音和捲起的沙塵將嚴重破壞生態環境:「我擔心工程人員會把廢土棄置在魚塘堙A造成污染。」雀鳥可能因食物供應減少而被迫離開。觀鳥人士會致力監察工程的情況,一旦發現生態環境被破壞,會立即拍照和向有關部門投訴。
面對眾多人士對工程的憂慮,屯門及元朗規劃處城市規劃師楊沛然解釋,署方在制訂地積比率時已充分考慮該區情況,也規定樓宇必須集中建於豐樂圍的邊緣。

環保署發言人的書面回覆表示,政府會定期在各高生態價值的生境(habitat)進行生態調查,記錄生物多樣性的情況。發展商在遞交發展方案前,必須作一系列的環境影響評估以及為評估時所發現的問題,提供解決方案。

減少影響 從設計開始
吳敏指出,要把對生態的影響減至最低,可以從住宅設計入手:例如使用反射玻璃、街燈必須向下照射、冷氣機等嘈吵機器宜安置在樓宇背面等。吳敏強調:「最重要的是分隔人、鳥的生活地區,例如在屋苑與濕地保育區之間設置水溝。」

劉信信也認為發展商在設計屋苑時要顧慮周詳:「配套設施如道路、排污設備等應細心設計,務求對環境的影響減至最少,也要控制人流,人流愈少對生態的破壞愈低。」

公私合作 能否雙贏?
楊路年指出,獨立的基金管理委員會會利用濕地保育基金的利息,來維持保育開支,濕地擁有權歸該委員會所有。換言之,長實在基金成立後便毋須為濕地負上任何責任。

對此,吳敏也認為長實投放的資金太少,環保團體需要大量資金持續保育濕地;其中最大的支出是聘請濕地管理人員及高層,只有數人的管理層並不足以維持整個濕地的健康發展。如果不對濕地環境加以管理的話(如修剪過高植物及控制漁塘鹹水、淡水量等),濕地便會漸漸乾涸。根據外國經驗,發展商每年要撥款五百萬港元才能提供足夠資源讓環保團體有效地推行保育工作。

長春社總監張麗萍憂慮發展商在基金成立後便可抽身,難為土地保育作出長期承諾。基金會曾提出以開放保育區予遊客參觀作開源方法,張卻指生態保育地點不應過度開放,人流太多將造成破壞。

理論上,「公私營界別合作」是一個發展商和環保團體互利的方案。發展商透過賣出住宅獲利,環保團體透過發展商撥出的資金,維持甚至提升受保育土地的生態價值。

政府在方案中明文規定發展商必須撥「足夠」的資源去保育未被發展的環境,但不同組織對「足夠」的定義各異,而撥入保育基金的資源卻全由發展商決定,故發展商撥款的多寡是新方案能否取得成功的重要關鍵。

《新自然保育政策》無疑為環境保育引出一條新道路,但這條路並不易走。當大家對政策所提倡的雙贏局面持審慎態度時,豐樂圍已開始進行環境影響評估報告,並準備於二零一零年完成濕地保育區的建設,一四年完成住宅。

而痚禰業地產有限公司及新鴻基集團也已分別收購大量南生圍魚塘和新田土地。豐樂圍作為全亞洲同類型合作的先例,計劃最終能否達到環保與發展雙贏,相信對發展商及環保團體均有重大啟示。■