劏場成買家陷阱 小業主欲哭無淚 — 《大學線》

劏場成買家陷阱 小業主欲哭無淚

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編輯│劉巧瑩 記者│陳曉樂 曾詠珊 攝影│陳曉樂 曾詠珊

不少淪為「死場」的劏場,原來在開售時都非常受歡迎,大業主透過不同優惠招徠,加上售樓書上的鴻圖大計,成功吸引小投資者入場;但這些小業主購入商場舖位後發現,昔日經紀銷售手法及售樓書有誤導之嫌,令他們誤墮陷阱。

黃小姐買入舖位後一直未能租出,她認為當日的售樓書誤導買家。(陳曉樂攝)
黃小姐買入舖位後一直未能租出,她認為當日的售樓書誤導買家。(陳曉樂攝)

回報吸引 誤墮陷阱

荃灣地皇廣場在2013年開售首日,即沽出九成、逾200間舖,套現近8億元。大業主、被外界稱作「劏場大王」的商舖投資者尹柏權,向買家提供首兩年5厘租金回報保證,並設售後租回協議,即不論舖位能否租出,每月均有保證回報,等同由大業主承租兩年;加上投資店舖門檻較低,成功吸引小業主爭相入市,當中更不乏退休人士和家庭主婦。據業主指,地產經紀除佣金外,售出舖位更可獲額外五萬元獎金,不少地產經紀為了賺取額外獎金,各出奇謀。

地皇廣場小業主黃小姐(化名),四年前被首兩年保證5厘租金回報吸引,以為買舖後每月有15,000元收入,遂以380萬買入一個建築面積60呎、實用面積僅30呎的「舖花」。她指當日法例未有規定工商舖售樓書必須列明實用面積,自己亦沒有向經紀查詢,直到有個別業主聘請律師「度尺」,才發現舖位實用率只有一半:「怎想到呎數這麼小仍可以只有五成實用面積!」

她又說,當時獨家代理銷售舖位的美聯物業,其經紀曾聲稱商場一樓會引入大量售賣電子產品的店舖,兩年內「搞旺個場」才交舖,誰知承諾落空,商場死氣沉沉,舖位難以租出。「沒有辦法,租不出亦賣不出,舖位只能用來放垃圾。」黃小姐當初賣掉用來放租的住宅單位支付首期,再向銀行貸款二百多萬,直至現時仍須為舖位月供兩萬多元,她更不敢向家人坦承投資失利。

曾協助地皇廣場業主的荃灣區區議員葛兆源亦表示,有小業主向他投訴當年有地產經紀訛稱,落成後將會有行人天橋接駁至地皇廣場,可帶旺人流,但區議會也從未聽聞過這件事情。

售樓書貨不對辦

不少小業主亦投訴,正式接收舖位後,始發現商場設計與售樓書不符:地皇廣場的售樓書圖片顯示,底層有兩個寬闊的商場入口開放,而事實上只有一面開放,另一面則被外牆擋著,令商場只剩下約三米闊的入口。另外,商場售樓書內的平面圖亦列明商場設有升降機大堂及上、下行的扶手電梯,不過交收後發現只有一條「有上無落」的扶手電梯,但由於商場是舊樓翻新,電梯沿用了三十年,經常損壞,大半年內斷斷續續壞了三個月。黃小姐氣憤地說:「我們付新商場的價錢,但電梯就是舊的。這部電梯因為老化問題已經壞了數十次!」最後由一班小業主組成的業主委員會,決定共同從管理費撥出二十多萬元打通外牆,還原本來的入口,並更換電梯維修商,商議從管理費中撥款維修電梯。

售樓書列明商場二樓有上落電梯(左下)及升降機大堂(右上),但現實是只有一條經常損壞的上行電梯。(陳曉樂攝)
售樓書列明商場二樓有上落電梯(左下)及升降機大堂(右上),但現實是只有一條經常損壞的上行電梯。(陳曉樂攝)

記者曾就有關地皇廣場的銷售手法詢問美聯物業,發言人指,美聯只擔任中介角色,負責派發售樓書給買家,當中的圖則設計、模擬圖等內容均由發展商提供。發言人又說,經紀和買家溝通時可能出現誤會,售樓書亦沒有提及行人天橋,他不評論個別經紀的銷售手法。地產代理監管局(地監局)指,不評論個別個案,但現行條例及其附屬法例並沒有規定代理須就非住宅物業的交易向客戶提供實用面積及建築面積的資料。若從業員在發出廣告或向客戶介紹物業時,提供錯誤或具誤導性的物業資料,便有可能違反《操守守則》而有機會被局方紀律處分。地監局於2013年及2014年共開立6宗檔案跟進有關地皇廣場的投訴,1宗被投訴人撤回,其餘5宗投訴不成立。

葛兆源表示:「由於當時商品說明條例還未成立,現在要追究當年地皇廣場售樓書與現實不符及銷售經紀有否作出失實陳述的問題,似乎已較為困難。」

除了銷售手法惹爭議,大業主手握應為公用地方的業權,亦為小業主詬病。地皇廣場的公契列明,樓梯、地下大堂、地舖和外牆的業權均屬私人持有的勝仁有限公司,只有勝仁才可在外牆掛廣告牌,管理處指大業主有權禁止他們在這些地方宣傳。小業主黃小姐擔心,日後大業主會進一步限制樓梯或其他地方的使用權,人流進一步減少,令他們的舖位變得一文不值。

據公司註冊處資料,商舖投資者是勝仁有限公司,記者嘗試聯絡董事尹柏權,按照地址上門,發現已轉為另一間公司,再從註冊處資料得知,那間公司的董事亦是尹柏權,記者便致電該公司要求聯絡尹柏權,但職員表示無可奉告,到截稿時記者仍未能聯絡到尹柏權。

劏舖業權複雜風險高 學者籲入市審慎

理工大學建築及房地產學系教授許智文指,公用地方業權被分割出來,情況令人擔心:「公用地方的業權在大業主手上可能會衍生較大的問題,始終劏場將面積分得較散,大業主有可能將剩餘的分租或賣給其他人都不足為奇,因為個契(公契)不屬於任何一個小業主。」許智文又說,很多劏場業權分散,較容易出現權責不清的問題,包括地方使用的權益、責任、相關收費和將來的管理服務等。他建議投資者在入市前,要留意劏場營運方式和推廣策略,亦提醒缺乏經驗的小投資者,下決定時要審慎,不應僅著眼於短期回報。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥認為,商場外牆的業權由單一業主持有的情況並不普遍。不過他亦指,買家不應盡信經紀。他笑言:「小業主用四百萬投資舖位,卻不願意多花百分之一去聘請專業人士。」他建議買家在買入物業前應先聘請律師查看公契,及找測量師為舖位作物業估值。

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